GEMEENTE BERNHEZE EIST VAN INWONERS ONTERECHT GROND OP!

Wij krijgen steeds vaker inwoners van Bernheze op ons spreekuur (Rechtswinkel Bernheze) met het verhaal dat de gemeente stukken grond van hen opeist dat echter niet (meer) het eigendom is van de gemeente.

Gisteren hoorden wij van inwoners zelfs dat een ambtenaar deze inwoners aangaf, dat ze geen schijn van kans zouden maken wanneer ze zouden stellen dat dit stuk “gemeentegrond” al jaren geleden door verjaring hun eigendom geworden was…
Deze inwoners waren nota ben al ruim 50 jaar te goeder trouw bezitter van dat stukje groen…dus: eigenaar!

Kun je door ‘verjaring’ eigenaar worden van andermans grond?

Ja, dat kan (!) en dat heeft de wet nadrukkelijk zó geregeld.
Dit om aan een zekere periode van onzekerheid over de eigendom van een stuk grond op enig moment een einde te maken (rechtszekerheidsbeginsel).

Hoe zit dit?
(van toepassing zijn de artt. 3:99, 3:105 en 3:106 BW).

  • Voor een beroep op verjaring is het altijd noodzakelijk dat u de grond bezit, dus daadwerkelijk gebruikt: een belangrijke indicatie is dat het stukje grond ondoordringbaar is omheind.
  • De eigenaar van de grond (tegen wie de verjaring loopt, bijvoorbeeld de gemeente, maar dat kan óók je buurman zijn!) moet kunnen zien dat u de grond in bezit heeft genomen, dat u zich aldus gedraagt als eigenaar (in bovenvermelde situatie onderhielden de bewoners bijvoorbeeld dat stukje gras / groen…de gemeente deed dat nooit!).

Om de verjaringstermijn te kunnen bepalen moet gekeken worden naar twee situaties:

  • Bent u bezitter te goeder trouw*, dan geldt er een verjaringstermijn van 10 jaar.
    Dit wordt ook wel verkrijgende verjaring genoemd.
  • Indien u géén bezitter te goeder trouw* bent, dan geldt er een verjaringstermijn van 20 jaar. Dit wordt ook wel bevrijdende verjaring genoemd (je wordt bevrijd van eventuele eigendomsclaims…).

* Er is sprake van goeder trouw indien u zichzelf als eigenaar van de grond beschouwt en u zich redelijkerwijs ook als zodanig mocht beschouwen.

* Indien u weet of had behoren te weten dat de grond niet uw eigendom is dan bent u niet te goeder trouw, dit geldt ook wanneer u twijfelt over de goede trouw: maar dan nog kunt u hiervan door verloop van de verjaringstermijn (20 jaar) eigenaar worden!

Voeg alle bewijzen toe waarmee u kunt aantonen dat u de grond langer dan de verjaringstermijn in bezit heeft (bijvoorbeeld d.m.v. foto’s, video’s of getuigenverklaringen).

Indien uw buurman de verjaring accepteert, is het verstandig om deze erkenning officieel te laten registreren.
Raadpleeg een notaris.

Van belang is nog het volgende:
Voor degene die door verjaring de eigendom van de grond is verloren (bijv. eigenaar, buurman) kán nog een vordering tot schadevergoeding (vaak waarde van betreffend stuk grond) tegen u instellen op grond van ‘onrechtmatige daad’ (ar6. 6:162 BW), maar ook dit recht verjaart / stopt na een na verloop van 20 jaar, waarbij deze termijn aanvangt vanaf het moment dat de gemeente / je buurman het eigendom heeft verloren. Dat kan dus 10 plus 20, respectievelijk 20 plus 20 jaar zijn.

Bovenstaande inwoners waren al ruim 50 jaar bezitter te goeder trouw…

Dus laat je niet van de wijs brengen door de gemeente of je buurman…je hebt de wet aan je zijde wanneer aan bovenstaande wordt voldaan.

De vermeende eigenaar (gemeente / buurman) kán dus na verloop van de genoemde verjaringstermijnen de grond van je terugkopen, maar daar hoef je niet mee akkoord te gaan.
Zie ook: https://vng.nl/artikelen/verjaring-en-grondzaken

Hieronder treft je een voorbeeldbrief aan (bron: ARAG).

Aan
[Naam buren]
[Adres]
[Postcode en plaats]
[E-mail]
[Woonplaats, datum]

Betreft: [Kies één van de opties hieronder]

Geachte heer/mevrouw,

U hebt mij laten weten dat u van mening bent dat ik een stuk grond van u in gebruik heb. U maakt daar nu aanspraak op. Met deze brief laat ik u mijn standpunt weten.

[Optie 1] Verkrijgende verjaring

Ik ben van mening dat er sprake is van verkrijgende verjaring. Dit is geregeld in artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek. Mijn rechtsvoorganger(s) en ik hebben het stuk grond in kwestie namelijk onafgebroken al meer dan [invullen verjaringstermijn: meer dan tien jaar] in bezit en hadden geen reden om te twijfelen aan de juistheid daarvan. Al die tijd is sprake van duidelijke uiterlijke kenmerken waaruit mijn eigendom blijkt. Dit blijkt uit het afsluiten van de grond middels een (ondoordringbare) haag of hekwerk. Dit blijkt ook uit de bijgevoegde foto’s en getuigenverklaringen.

[Optie 2] Bevrijdende verjaring

Ik ben van oordeel dat er sprake is van bevrijdende verjaring. Dit is geregeld in artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek. Mijn rechtsvoorganger(s) en ik hebben het stuk grond in kwestie namelijk onafgebroken al meer dan [invullen verjaringstermijn: meer dan twintig] jaar in bezit. Al die tijd is sprake van duidelijke uiterlijke kenmerken waaruit mijn eigendom blijkt. Dit blijkt uit het afsluiten van de grond middels een (ondoordringbare) haag of hekwerk. Dit blijkt ook uit de bijgevoegde foto’s en getuigenverklaringen.

Ik vertrouw erop dat ik u hiermee voldoende heb geïnformeerd.

Indien u dit wenst, ben ik bereid om mee te werken aan de inschrijving in de openbare registers, conform de feitelijke situatie.

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]
[Adres]
[E-mail]